Potentie

Bij de verkoop en taxatie van recreatiebedrijven wordt de waarde vastgesteld aan de hand van de rentabiliteit. Daarbij wordt de waarde van de onderneming ingeschat inclusief bedrijfsmiddelen. De geschatte opbrengst of marktwaarde is dus een afspiegeling van wat de markt bereid is te betalen voor de onderneming als deze wordt voortgezet door een willekeurige andere ondernemer. Bij de vaststelling van de waarde gaan we uit van de waardering van de onderneming en niet de ondernemer. De bovengemiddeld presterende ondernemer of de minder dan gemiddelde ondernemer is van invloed op de waarde en de verkoopbaarheid. We gaan dus uit van een redelijk efficiënte ondernemer en daarbij is normalisatie van kosten een belangrijk aspect in de waardering van recreatiebedrijven. Met name kosten omdat hier veelal makkelijker op is te sturen dan op omzet. Toch is een veel gehoord argument van verkopers cq eigenaren in geval van taxatie dat het bedrijf voldoende potentie en uitbreidingsmogelijkheden heeft. Diverse argumenten kunnen ten grondslag liggen aan het feit dat de omzet valt te verbeteren. In het verleden werd hier op gefinancierd en dus ook verkocht. Bij de waardebepaling werd hier dan ook door middel van correcties op de omzet en prognoses rekening mee gehouden. Dat neemt overigens niet weg dat er nog steeds sprake van meerwaarde kan zijn als gevolg van onbenutte uitbreidingsgronden, onverkochte kavels of bouwpotentie. Deze kunnen als correctie op de waarde worden meegenomen. De stille reserve in zijn algemeen zal vandaag de dag eerder tot uitdrukking komen in een lager risico element en daarmee hogere kapitalisatiefactor dan dat er sprake is van waardering op een geprognotiseerde omzet. Bij de financiering zal een bank en dus ook een koper meer kijken naar wat er gepresteerd is dan naar wat er gepresteerd kan worden. Kopers zijn dus ook in mindere mate bereid te betalen voor wat ze zelf nog moeten realiseren. Financierbaarheid en koopbereidheid of de totstandkoming van marktprijzen staat dus in verband met elkaar. Wij als makelaars en taxateurs gaan dus ook uit van de laatste drie jaar als referentiekader voor de rentabiliteit. Eventuele trends, excessen en bijzonderheden zijn daarbij te elimineren of in voorkomende gevallen wordt gebruik gemaakt van het laatste boekjaar of twee boekjaren. De taxateur moet dan wel een beeld hebben of kunnen verklaren waarom dat ene of aantal beperkte jaarrekeningen maatgevend is of zijn. In voorkomende gevallen zal natuurlijk rekening gehouden worden met investeringen die reeds zijn gedaan en waar van de opbrengsten nog niet zichtbaar zijn in de jaarrekening. Een jaarrekening die veelal al een jaar achter loopt op het seizoen dat nu achter de rug is. Er wordt dus wel een onderscheid gemaakt naar omzet die niet zichtbaar is maar wel gerealiseerd is als gevolg van reeds gerealiseerde investeringen of uitbreidingen. Deze zullen over de referentiejaren worden meegenomen. Normalisatie is dus essentieel bij de waardering van recreatiebedrijven maar zal zich met name op de kosten richten. Beter is nog om als ondernemer zelf te sturen op de resultaten van uw onderneming. Normalisatie op een aantal punten goed verdedigbaar maar wanneer het kostenniveau bovenmatig is ten opzichte van vergelijkbare bedrijven is de motivatie naar het begin van deze column, namelijk het feit dat de onderneming wordt gewaardeerd in plaats van de ondernemer een hekel discussiepunt en zal van doorslaggevend belang zijn in een onderhandelingsproces.