‘Loan to Value’
Adri Mijnheer Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars info@vandeloosdrechtrbm.nl
Als makelaar spannen wij ons in voor de verkoper bij verkoop of koper bij aankoop. In het geval van verkoop is het doel een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren voor de opdrachtgever. Alle beschikbare tools om een zo goed mogelijke marketingcampagne te voeren om dit doel te bereiken worden ingezet. Tot zover niet veel nieuws. Van toegevoegde waarde is dat de makelaar van recreatief bedrijfsmatig onroerend goed die koper weet te vinden die niet alleen bereid is te kopen maar ook in staat is om te kopen. En daarmee belanden we al gauw bij een financieringsvraagstuk. Hiervoor vragen wij al bij het eerste contact om een opgave van beschikbare eigen middelen. Zo is er dus in veel uitingen zowel op de websites als ook de verkoop documentatie een opmerking te vinden waaruit blijkt dat potentiële kopers zich bewust moeten zijn van de noodzakelijke inbreng van eigen middelen. Doorgaans circa 40% van de totale aankoopsom. Dit geldt wanneer de gehele bedrag voor het resterende deel bij een bank wordt geleend. De ‘Loan to Value’ (de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onroerend goed) is in dit geval dus 60%. Het resterende ‘risico’ wordt niet gefinancierd door de bank.
Alle inspanning ten spijt kan dus een bereidwillige koper zijn gevonden die bereid is de beste prijs te betalen maar ondanks een respectabel beschikbaar (!) kapitaal tekort komt voor de financiering van een aankoop. Dit komt geregeld voor waardoor een bepaalde categorie aanbod ‘tussen wal en schip’ valt. Onbereikbaar voor MKB ondernemer en net niet interessant voor de grootzakelijke ondernemer die passende uitbreiding zoekt op bestaande activiteiten. In de recente geschiedenis werd de kopende partij gestimuleerd meerdere financieringsbronnen te vinden. Naast eigen inbreng en bankfinanciering. Bijvoorbeeld door achtergesteld kapitaal door de oud eigenaar, private equity, investeerders of ander kapitaal uit de ‘crowd’. Beslist geen nieuw fenomeen maar in toenemende mate aan terrein winnend is crowdfunding. Investeerders en ondernemers ontmoeten elkaar waarbij de gespreide inbreng door meerdere investeerders het risico spreid en een 100% financiering mogelijk maakt. Is een dergelijke financiering een oplossing voor exploitatie gebonden vastgoed in de verblijfsrecreatie om zo transacties mogelijk te maken? Iedere lening zal moeten worden terugbetaald. In combinatie met een bankfinanciering zal de bank dus ook kijken naar de verplichtingen die elders zijn aangegaan en de betaalbaarheid uit de rentabiliteit van de onderneming. Een bepaalde mate van solvabiliteit zal aanwezig moeten zijn. Of crowdfunding een oplossing is voor (gedeeltelijke) vastgoedfinancieringen in Leisure is een onderzoek waard. In samenwerking met een vooraanstaand crowdfunding platform willen wij deze mogelijkheid onderzoeken en u in een volgende column informeren.