Bedrijfswoning uitgelicht
Wij krijgen met regelmaat vragen over het wel en wee van bedrijfswoningen in zakelijk zin, het lijkt ons daarom goed dit item in deze column eens uit te lichten.
De eerste vraag die vaak aan ons gesteld wordt, is waarom de taxatiewaarde van de bedrijfswoning niet in verhouding staat met de waarde van een woning die als burgerwoonhuis bestemd is in de directe omgeving. Dit is te verklaren door het feit dat de woning bij een bedrijf veelal bestemd is als bedrijfswoning in het bestemmingsplan en daarmee onlosmakelijk met het bedrijf verbonden moet blijven. Dit betekent dat de woning niet los aan een derde verkocht kan worden zonder dat die persoon binding met het bedrijf heeft. Dit impliceert dat uitsluitend de eigenaar van het bedrijf of degene die werkzaam is op het bedrijf de woning mag bewonen. Dit heeft een sterk waardedrukkend effect omdat het aantal kopers dan zeer beperkt is en het object gezien wordt als een bedrijfsmiddel.
Vuistregel is dat de waarde van een bedrijfswoning ca. 70% is van een vergelijkbare burgerwoning in de omgeving. Daarbij is er een plafond in waarde wat zich niet direct in prijs laat uitdrukken, maar extreme luxe en grootte zal zich niet vertalen in de waarde van een bedrijfswoning. Wel dient er onderscheid gemaakt te worden in het type bedrijf, dat wil zeggen dat bij relatief kleine bedrijven een hogere waarde aan een bedrijfswoning wordt toegekend omdat het wonen bij dit soort objecten prevaleert boven het bedrijfseconomische aspect. Verder wordt een bedrijfswoning nog wel eens geëtiketteerd in fiscale/eigendom technische zin als privé object. Dit om te voorkomen dat bij verkoop over dit deel van de koopsom afgerekend dient te worden. Veelal worden hier dan ook separate leningen bij banken voor aangevraagd in hypothecaire zin. Onze ervaring is dat voor dit soort vraagstukken bij een bank het dossier vaak ten onrechte terecht komt bij de afdeling particuliere woningen. Dit geeft nogal wat ruis waarbij vaak verondersteld wordt dat 100% te financieren is mits er een gevalideerd NWWI taxatierapport door een woningtaxateur verstrekt wordt. Naar dan later blijkt kan dit niet omdat dergelijke bedrijfswoningen niet door een validatieproces komen. Na kosten gemaakt te hebben komt u dan weer uit bij de zakelijke taxateur en de afdeling bedrijfsfinancieringen.
Kortom veel spraakverwarringen waarbij een helder advies aan de voorkant veel onnodige verwachtingen kan temperen.